Imposto de compra de imóvel deve ser calculado pelo valor da transação e pode ser restituído

Toda vez que alguém compra ou vende um imóvel, incide sobre a operação o pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que varia de estado para estado. Entretanto, já faz parte da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que a base de cálculo para o tributo deve ser o valor da venda do imóvel. Mesmo assim, alguns municípios insistem em utilizar o valor venal. Quando o valor venal ultrapassar o da escritura (ou seja, o valor da operação de compra e venda), o comprador por contestar na Justiça o valor cobrado (e, às vezes, até mesmo já pago), o que aconteceu recentemente em decisão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDF). Além disso, existem mecanismos jurídicos que podem evitar esse tipo de imposto.

“O valor venal de um imóvel é quando a prefeitura faz uma avaliação do bem e calcula o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Entretanto, o valor de mercado, às vezes, pode ser menor do que essa avaliação. E aí o imposto, que normalmente gira em torno de 2% e 3% do valor de venda, acaba ficando menor”, explica o advogado Jossan Batistute, sócio do Escritório Batistute Advogados e especialista em direito patrimonial e de sucessão familiar.

Geralmente, quem paga o ITBI é o comprador, que precisa comprovar esse pagamento quando registrar o imóvel. Por isso é que, de acordo com Batistute, quando o comprador perceber que, ao pagar o tributo com base no valor venal, está pagando mais caro do que se fosse calculado pelo valor efetivo da operação/transação (ou seja, o que constou na escritura), pode questionar esse valor na Justiça. “É o que aconteceu no Tribunal em Brasília, quando o colegiado decidiu que ‘a legislação prevê que o imposto deve ser calculado sobre o valor de venda do bem e o ente público não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente’”, ressalta o advogado.

Batistute aponta equívocos na postura do poder público com relação ao cálculo do ITBI. “As prefeituras, muitas vezes, burocratizam e oneram de maneira equivocada o cidadão, fazendo com que tenham que contestar na Justiça o direito de não pagar o excesso do tributo cobrado ou, então, receber de volta o que pagaram a mais e, assim, registrar o imóvel adquirido sem entraves burocráticos”, aponta o especialista.

Restituição do ITBI

Tendo em vista a posição da jurisprudência, “todos aqueles que pagaram, nos últimos cinco, anos um valor de ITBI além do que era realmente devido, podem pleitear, administrativamente ou judicialmente, a revisão de tal pagamento, com pedido de restituição do que foi pago em excesso, ou seja, o que foi pago com base no valor venal quando deveria ter sido calculado e pago sobre o valor da operação imobiliária de compra e venda, cujo montante é encontrado na escritura pública correspondente”, afirma Batistute.

Da Assessoria Fábio Luporini