Já está em vigor o novo Plano Diretor do Município de Toledo: o que mudou?

Sancionadas em evento realizado no Auditório Acary de Oliveira no último dia 23 (transmitido pelas redes sociais da prefeitura), estão em vigor desde 31 de dezembro de 2021 as leis que compõem o Plano Diretor do Município de Toledo (PDMT), que estabelece as diretrizes do ordenamento do espaço urbano do município para os próximos 10 anos. A mais importante é a Lei Complementar (LC) nº 27/2021, pois apresenta os objetivos do documento e confere legitimidade ao trabalho de revisão realizado em 2021 (texto final do Contrato 1.048/2018, firmado com a DRZ Geotecnologia e Consultoria Ltda., empresa que assessorou o município em todas as etapas do processo) e serve de “guarda-chuva” para outras dez leis que tratam de temas específicos – mais detalhes de cada uma serão apresentados no transcorrer da matéria.

Em linhas gerais, o PDMT “estabelece normas de ordem pública e interesse social que regulam o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental”. O texto da LC confere ao Plano Diretor o status de “instrumento básico da política de desenvolvimento municipal, sob os aspectos físico-territorial, social, econômico, cultural e administrativo, visando à orientação da atuação do Poder Público e da iniciativa privada, bem como ao atendimento às aspirações da comunidade”.

Conforme será visto a seguir, o PMDT traz inovações que propiciarão segurança jurídica para cidadãos e empresas que escolheram Toledo para viver e investir:

Lei 2.364/2021 – Perímetros urbanos

Por meio desta lei, ficam definidas as coordenadas (latitude/longitude/azimute) dos vértices que compõem os perímetros da sede do município, dos 10 distritos (Concórdia do Oeste, Dez de Maio, Dois Irmãos, Novo Sarandi, Novo Sobradinho, São Luiz do Oeste, São Miguel, Vila Ipiranga, Vila Nova e Bom Princípio do Oeste), de oito localidades (Boa Vista, Linha São Paulo, Ouro Preto, Linha São Salvador, Vila Rural Alto Espigão, Vila Rural Salto São Francisco, Linha Floriano e Cerro da Lola), do Biopark e do Parque Industrial Valdemar Conte. Áreas que se encontram fora destes limites são consideradas rurais.

O texto também demarca áreas de expansão a norte e a oeste da sede, após, respectivamente, a BR 163 (em direção ao Biopark) e a Sanga Jacutinga (bairro Cristo Rei). As regiões do Jardim Independência e da Cerâmica Prata tiveram o seu zoneamento delimitado e organizado, estabelecendo diretrizes para aquelas regiões.

Lei 2.365/2021 – Parcelamento do solo urbano

Entre outros dispositivos, esta lei tem o objetivo de “orientar o projeto e a execução de empreendimentos que impliquem parcelamento do solo para fins urbanos no Município”, “coibir a instalação ou expansão de assentamentos urbanos ilegais” e “assegurar a existência de padrões urbanísticos e ambientais de interesse da comunidade nos processos de parcelamento do solo para fins urbanos”. A partir desta regulamentação, os parcelamentos (loteamentos ou desdobramentos) devem ser feitos seguindo critérios claros, os quais têm por objetivo garantir o desenvolvimento urbano integrado.

A lei define que ao menos 20% da área líquida loteável seja destinada ao sistema viário e a área de uso institucional (destinada para instalação de equipamentos públicos) caiu de 12% para 8%. O desenho das vias deve estar em consonância com a Lei do Sistema Viário e articuladas com as vias adjacentes. 

A lei apresenta ainda os trâmites para aprovação, implantação, execução e conclusão de benfeitorias em loteamentos. O PMDT contempla ainda a questão dos condomínios de lotes, abordada em outra lei.

Lei 2.366/2021 – Zoneamento do uso e da ocupação do solo urbano

Estabelece os parâmetros para o uso e ocupação do solo urbano, segundo a zona onde cada área se encontra. As regiões do município foram organizadas em zoneamentos específicos e demonstrados por meio dos mapas anexos à lei, a qual também enquadra os usos do solo urbano em sete categorias: habitacional, comunitário, comercial, serviço, industrial, agropecuário e extrativista, apresentando suas definições e especificações.

Lei 2.367/2021 – Sistema viário

Focada na hierarquização e dimensionamento das vias públicas, esta lei tem por objetivo promover maior mobilidade e segurança na circulação de pedestres e veículos, atuando como complemento da Lei do Zoneamento do Uso e da Ocupação do Solo Urbano do Município e da Lei de Parcelamento do Solo. Implantação de loteamentos, calçadas e polos geradores de tráfego, além de intervenções gerais no sistema será submetida a esta legislação, que também caracteriza os diferentes tipos de vias urbanas (de trânsito rápido, arterial, coletora, local, paisagística, ciclovia ou ciclofaixa) e rurais (rodovias federais, estadual ou municipal ou estrada municipal).

O PMDT cria uma hierarquia entre as vias existentes e já apresenta as que serão implementadas nos próximos anos e sua respectiva classificação. Nos anexos constam os croquís para cada tipo de via, bem como os mapas das vias da sede, dos distritos, das localidades, do Parque Industrial Valdemar Conte e do Biopark com a hierarquia existente nas suas ruas e avenidas. 

Há também nos apensos as “rotas acessíveis”, isto é, as vias cujos passeios receberão maior atenção por parte do poder público. A lei estabele´ce ainda a  largura mínima de 17 metros para as vias, incluídas a pista de rolamento e os passeios.

Lei 2.368/2021 – Código de Obras e Edificações

O maior número de modificações que o novo PMDT trouxe foi na questão de obras e edificações, muitas das quais perceptíveis somente aos olhos de profissionais que vivem o mundo da construção civil. De uma forma geral, a lei “estabelece normas disciplinando, em seus aspectos técnicos, estruturais e funcionais, a elaboração de projetos e a execução de obras e instalações, sejam elas de construção, regularização, reforma, ampliação ou demolição, respeitadas as normas federais e estaduais relativas à matéria”.

O texto e o anexo contêm parâmetros e procedimentos sobre diversos assuntos, como projetos, licenças e prazos; execução e segurança das obras; condições gerais relativas às edificações e das instalações complementares; classificação das edificações; fiscalização; penalidades; sanções administrativas impostas aos profissionais; e procedimentos administrativos. A edição desta lei revoga outras seis (sancionadas entre 2006 e 2019) e um decreto de 2018.

Lei 2.369/2021 – Código de Posturas

Esta lei contém “as medidas de polícia administrativa, a cargo do Município, em matéria de higiene pública, do bem-estar público, costumes, segurança, ordem pública, proteção e conservação do meio ambiente, nomenclatura de vias, numeração de edificações, funcionamento e localização dos estabelecimentos comerciais, industriais e prestadores de serviços”. Entre as novidades trazidas pelo novo Código de Posturas estão a autorização para o funcionamento 24 horas por dia/7 dias por semana de estabelecimentos comerciais e para a instalação de crematórios no município.

Todos estes procedimentos devem ser pautados pelos quatro objetivos da lei: I – assegurar a observância de padrões mínimos de segurança, higiene, salubridade e conforto dos espaços e edificações no Município de Toledo; II – garantir o respeito às relações sociais e culturais, específicas da região; III – estabelecer padrões que garantam qualidade de vida e conforto ambiental; e IV – promover a segurança e a harmonia entre os munícipes. 

Lei 2.370/2021 – Alterações no Código Tributário

O novo PMDT estabelece o pagamento progressivo no tempo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) em imóveis não edificados, subutilizados ou não utilizados na área central e nas principais vias do município. Conforme cronograma anexo à lei, a cobrança extra começaria em 2025, com alíquota de 2% sobre o valor venal da área, a qual será acrescida em 0,5% por ano até chegar a 4%. A expansão das áreas sujeitas ao acréscimo seguirá até 2031.

Lei 2.371/2021 – Outorga onerosa

Estabelece condições para a outorga onerosa do direito de construir, o qual poderá ser exercido pelo Poder Executivo Municipal mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário. Enquadra-se na situação em tela a “faculdade concedida ao proprietário de imóvel, para que este, mediante contrapartida ao Poder Público municipal, possa construir acima do coeficiente de aproveitamento básico até o limite estabelecido pelo coeficiente de aproveitamento máximo permitido para a zona e dentro dos parâmetros determinados na lei de zoneamento do uso e da ocupação do solo urbano”, desde que não se “verifique possibilidade de impacto não suportável pela infraestrutura ou risco de comprometimento da paisagem urbana”.

Tal direito só pode ser exercido no perímetro urbano da sede em zoneamentos e segundo critérios definidos na lei. Ainda de acordo com esta, “os recursos auferidos com a Outorga Onerosa do Direito de Construir destinar-se-ão aos cofres públicos municipais”.

Lei 2.372/2021 – Condomínios de lotes

Esta lei cria uma categoria de empreendimento imobiliário que ainda não estava regulamentada em Toledo: o condomínio de lotes. Somente poderão ser constituídos dentro do perímetro urbano em áreas com zoneamento residencial e está condicionado à prévia aprovação dos projetos pelos órgãos públicos competentes, o mesmo ocorrendo com as obras individuais e coletivas que forem edificadas na área.

Esta anuência depende, entre outros pontos, de requisitos mínimos contidos no texto da lei, abrangendo tanto as dependências internas quanto as externas do condomínio, o qual só poderá abrigar residências com, no máximo, três pavimentos. Sua área não pode bloquear vias arteriais, coletoras e paisagísticas, e está limitada a 50 hectares e nenhuma face de seu perímetro pode ser maior que 1.000 metros. 

Outro ponto importante da matéria diz respeito aos deveres que os condomínios devem assumir. Serviços como remoção do lixo, segurança privada (se verificada a necessidade) e manutenção de infraestrutura (asfalto, iluminação pública, água, esgoto e limpeza) serão de responsabilidade da administração do empreendimento. 

Lei “R” 117/2021 – Alterações no Biopark

A urbanização espacial e os parâmetros de uso e ocupação do solo no Biopark, estabelecidos na Lei “R” nº 139/2016, sofreram algumas alterações. Com a nova lei em vigor, alguns artigos da anterior foram alterados de forma a tornar mais racional a ocupação de alguns setores, estabelecendo quais tipos de estabelecimentos são permitidos em cada um deles.

Nos anexos constam tabelas que definem parâmetros para os sete setores do parque tecnológico. De acordo com o uso que o imóvel terá, é preciso obedecer especificações relacionadas a área mínima, testada mínima, coeficiente de aproveitamento, taxa de ocupação máxima, taxa de permeabilidade, número máximo de pavimentos, recuo frontal e afastamento de divisas.