Advogado alerta sobre abandono de imóvel locado e procedimentos legais

Para que a relação entre locatário e locador seja satisfatória para ambos é preciso seguir o contrato de locação. As cláusulas que estão no papel devem ser aplicadas na vida real, afinal, ninguém quer sair no prejuízo. Existem situações complexas que podem gerar conflitos; as leis são válidas para os locadores os locatários.

Entre os casos que podem desencadear processos judicias estão as situações de abandono de imóvel antes do término do contrato de locação. O advogado Renato Amauri Knieling que esse tipo de episódio acontece e pode gerar outros problemas.

“Quantas vezes nos deparáramos com a seguinte situação por parte do locador: ‘aluguei meu imóvel, o inquilino morou lá por poucos meses e abandonou imóvel, deixando o aluguel atrasado, mais taxas de luz agua e ou condomínio (caso seja um apartamento). O que fazer?”, pontua o advogado.

Segundo Knieling, essa situação em que um inquilino abandona o imóvel locado pode gerar dúvidas e incertezas para o dono do imóvel, ou seja, o locador. Daí vem uma ‘ideia’ que, muitas vezes, o locador acredita erroneamente que o contrato está encerrado e que pode retomar o imóvel. Contudo, não é dessa forma.

“É importante esclarecer que a simples utilização ou não do imóvel não determina o encerramento do contrato. O inquilino pode deixar o imóvel vazio, porém cabe a ele cumprir as obrigações contratuais e não esteja inadimplente (em suma estar em dia com o aluguel e suas obrigações tais como conta de luz, agua condomínio entre outras se avençado)”, esclarece o advogado.

ATENDER A LEGISLAÇÃO – Knieling comenta que a retomada do imóvel abandonado é permitida ao proprietário/locador na presença de duas testemunhas e seguindo as determinações previstas na legislação. Ele alerta que é preciso estar ciente das leis para evitar mais problemas.

“De acordo com a Lei de Inquilinato, o contrato de locação vigente, apenas é terminado e ou finalizado quando ocorrer uma rescisão ou distrato efetivos, e, consequentemente, a entrega das chaves do imóvel, e isso tudo de forma formal, com comprovante de entrega. Dessa forma, o abandono do imóvel pelo inquilino não implica automaticamente na retomada da posse direta pelo locador\proprietário (o que muitos assim o entendem)”, declara.

Segundo o advogado, alguns proprietários podem até elaborar contratos de locação incluindo cláusulas que permitem a entrada no imóvel em caso de abandono, porém, esse tipo de cláusula não possui respaldo legal, sendo nula, um fato que indiretamente protege o inquilino inadimplente e que abandonou o imóvel, trazendo prejuízos ao proprietário (por isso cabe a ação correta – através de advogado).

É POSSÍVEL RETOMAR O IMÓVEL? – “Independentemente da situação, seja por falta de pagamento dos aluguéis ou qualquer outro motivo, o proprietário a princípio não pode retomar no imóvel sem o devido encerramento da locação, mesmo que seja na presença de duas testemunhas. Em suma, a entrega do imóvel sempre deve ocorrer mediante a devolução das chaves, de forma formal e comprovada. Qualquer outro modo, de entrada forçada no imóvel, que não esteja prevista no contrato, é considerada um ato ilícito e configurar crime”, alerta.

Existem consequências para o proprietário que retoma o imóvel sem encerrar a locação de forma legal. Knieling explica que se o locador toma a iniciativa de retomar ao imóvel quando o locatário o tenha abandonado, mesmo na presença de duas testemunhas, esse proprietário estará agindo de forma indevida e pode sofrer processo legal, pois estaria em tese, ao risco de cometer o crime de violação de domicílio (do inquilino) – mesmo estando o imóvel abandonado.

“Essa ação pode e é interpretada como abuso de direito e exercício arbitrário das próprias razões. O proprietário pode ser processado pelo locatário\inquilino por perturbação da posse, caracterizando o que é conhecido tecnicamente como ‘esbulho’. Ademais, há ‘ainda o risco de configurar o crime de violação de domicílio’, uma vez que o locador\dono do imóvel estaria invadindo a residência do ocupante legítimo (casa do inquilino), ou seja, o inquilino, que mesmo abandonando o imóvel – às vezes por meses – ainda a lei lhe dá razão; isso é um contra senso, porém, temos que agir na legalidade”, pontua.

O QUE FAZER NOS CASOS DE ABANDONO? – Para resolver a situação de abandono do imóvel por parte do inquilino, é importante seguir os trâmites legais, garantindo que todos os direitos e deveres sejam cumpridos de acordo com a legislação aplicável, ou seja, a Lei do Inquilino em seguir e observando suas normas vigentes e alterações.

“Quando não há possibilidade de um acordo – óbvio, temos aqui o abandono do imóvel – na prática, o inquilino o fez para não honrar o compromisso, está com certeza em lugar incerto e não sabido – entre as partes sobre o término ou não do contrato, o locador deve buscar orientação de um profissional\advogado especializado na área imobiliária e iniciar uma ação de despejo, ou outro processo legal pertinente”, descreve ao salientar que essa ação permitirá que o juiz determine o encerramento do contrato e a retomada da posse direta do imóvel pelo proprietário.

PROVAS DOS FATOS – O profissional orienta que devem ser feitos registros, fotos, detalhando o abandono do imóvel, sem adentrar o espaço – salvo descrito no contrato: vistorias periódicas do imóvel previamente autorizadas devendo o contrato prever, em caso de abandono (teoria da previsão) – e com isso conseguir provas para a ação judicial, inclusive de testemunhas, podendo ser os vizinhos, ou aqueles que viram o fato, informando a data do abandono e prejuízos causados.

“Também é importante registrar um Boletim de Ocorrência junto à Polícia Civil, e ou Militar, observado a jurisdição. A mobília e utensílios do locatário – deixados no local é mais um problema. Quando o locatário\inquilino abandona o imóvel e deixa móveis e utensílios no local com certeza é uma ‘armadilha’, o advogado responsável pela ação de despejo deve solicitar ao juiz que esses móveis sejam retirados mediante ordem judicial e encaminhados para um depositário judicial ou particular – se deferido pelo juízo – que ficarão guardados e esse órgão (depositário judicial e ou locador se for o caso) responsável por cuidar desses bens, poderá nos autos, requerer que sejam levados a leilão no prazo que a lei estabelecer, para custear despesas do processo, se viável”.

PROCEDIMENTOS LEGAIS – O advogado conclui que, nessas situações, o mais importante é alertar que o abandono de um imóvel, por parte do inquilino, não concede de imediato ao proprietário o direito de adentrar ao imóvel e fazer o uso da força própria. Ele reforça que é preciso agir conforme a lei, que protege o proprietário.

“É importante entender que seguir os procedimentos legais é fundamental para evitar conflitos e processos judiciais que favoreçam o inquilino que já traz prejuízo ao locador, porém, usando o proprietário o que a lei lhe protege, a ação própria, para esses fins. Ao agirmos dentro das normas, tanto o locador quanto o locatário podem proteger seus direitos e evitar complicações desnecessárias”, conclui.

Locação de imóveis: contratos bem elaborados podem evitar conflitos

Contratos de locação de imóveis bem feitos trazem mais segura para os envolvidos. Seja via imobiliária ou através de profissionais especializados, é importante que as condições estejam devidamente prescritas, pois facilitam a resolução de possíveis problemas.

“Aproximadamente 99% das situações que envolvem quebra de contrato de locação de imóveis envolvem mudança para um local maior, mudança de cidade e a solicitação do imóvel por parte do proprietário, seja para uso próprio, ou venda”, explica o sócio administrador da Pacto Imobiliária Ltda, Kaue Poletto Murara.

Em relação aos cuidados que é preciso ter, Kaue pontua a necessidade de ter um contrato de locação bem feito, regendo todas as partes diante de uma quebra contratual, com previsão de aviso de desocupação –  tudo com aparato legal – dando poderes para as ambas as partes fazerem a quebra de contrato.

ABANDONO DE IMÓVEL – Sobre os casos de abandono de imóvel, Kaue salienta que a descrição de um fiador para que nas situações do inquilino não ser localizado, a pessoa que é fiador seja acionada. Outro ponto citado por ele é ter registros (fotografias e vídeos) de como estava o imóvel antes da locação e após a desocupação.

“Todas as contas, ou seja, de água, luz, condomínio devem ser transferidas para o nome do inquilino, para que nos casos de ficarem débitos eles não fiquem atrelados ao imóvel”, orienta. “De maneira geral, é interessante procurar uma imobiliária de confiança para fazer os trâmites contratuais ou um advogado especializado. É preciso ter um contrato bem feito, com garantias e de acordo com a lei”, orienta.

Da Redação

TOLEDO