Com base no procedimento investigatório criminal, o Ministério Público do Paraná (MPPR), por meio da 2ª Promotoria de Justiça da Comarca de Toledo, apresentou denúncia – por meio de uma Ação Criminal – ao Poder Judiciário em desfavor do vice-prefeito Ademar Lineu Dorfschmidt, Marcos Luiz Koch, Edgar Müller e Luciano Dries. Eles são suspeitos de tentarem burlar a legislação que dispõe sobre o uso e ocupação de solo urbano e rural em Toledo. A juntada de petição de inicial aconteceu em meados de maio deste ano e a Ação Criminal segue em andamento. Ao final, o juiz responsável apresentará a sentença do caso.
As investigações apontam que durante os anos de 2016 e 2017, os denunciados se associaram de maneira estável e permanente. Alguns documentos mostram que Ademar, Marcos, Edgar e Luciano, sobretudo, almejando lucro às custas de pessoas se organizaram para promover a criação de pessoas jurídicas. Conforme a investigação, o objetivo era a oferta e a comercialização de ‘cotas’ de imóveis, violando inúmeros dispositivos legais que regem a matéria.
Os fatos denunciados no MPPR foram objetos de investigação. Na época, um Inquérito Civil foi aberto para apurar os fatos. Além disso, o Inquérito subsidiou a propositura de uma Ação Civil Pública.
PARA ENTENDER OS FATOS – O MPPR recebeu um ofício encaminhado pelo Creci – 6ª Região. O documento noticiou uma suposta infração urbanística envolvendo a divulgação de implantação de loteamentos mediante oferta de terrenos no Município, sem inscrição junto ao Creci, pela empresa Áquila Empreendimentos Imobiliários Ltda.
De acordo com o Ministério Público, “a investigação demonstrou que a empresa Áquila Empreendimentos Imobiliários (Koch & Muller Ltda ME – representada por seus sócios administradores e idealizadores Marcos Luiz Koch e Edgar Muller) conduzia a formação de grupos fechados, cujo objetivo era a composição de condomínios, mediante captação de recursos parcelados dos cotistas, para posterior aquisição de terreno rural a ser fracionado entre os interessados, cabendo ao empreendimento a cobrança de valores para execução das tarefas”.
Na época, a 3ª Promotoria de Justiça da Comarca de Toledo verificou, por intermédio da rede social ‘Facebook’, e encontrou diversas imagens publicitárias que demonstravam a instalação do negócio na cidade.
A Promotoria ainda confirmou a realização de frequentes reuniões na sede da Associação Assermuto, Associação Comercial e Industrial de Toledo (Acit) e Associação de Engenheiros e Arquitetos de Toledo. Os denunciados buscavam angariar cotistas, havendo manifestação de Luciano e de Ademar Dorfschmidt, os quais convocavam os interessados.
O MPPR também constatou que Ademar apresentou o projeto e afirmava que a quantidade de boletos emitidos era uma exigência da Receita Federal e que os loteamentos realizados em Marechal Cândido Rondon estavam totalmente regularizados no município. O MPPR observou ainda que o atual vice-prefeito de Toledo demonstrava ter atuação decisiva perante o grupo. Ao verificar o histórico dos loteamentos criados pelo grupo em Rondon, o Ministério Público constatou que todos estavam irregulares.
LEGISLAÇÃO – De acordo com o documento do Ministério Público, Ademar Dorfschmidt afirmava que conhecia a lei urbana, mesmo sabendo que não é possível lotear áreas rurais para fins urbanos sem aprovação dos órgãos competentes ou promover a venda de cotas imobiliárias inexistentes e sem registros e autorização dos órgãos públicos.
O MPPR menciona que “a população estava sendo literalmente induzida em erro quanto à suposta legalidade de um negócio totalmente ilícito, sendo que até o mês de setembro de 2017 haviam sido comercializadas cerca de 1.000 cotas, divididas em quatro grupos de pessoas, as quais almejam ter um terreno próprio para futura moradia, porém, sem qualquer regularização perante o Poder Público”.
Com a instauração da Ação Civil Pública, o grupo teve que cessar os anúncios de vendas de cotas imobiliárias, realização de reuniões com esta finalidade, bem como a pactuação de novos contratos de compromisso de compra e venda referentes aos grupos residenciais Daniel e Emanuel. E, mais tarde, Henrique e Benjamim.
Nas reuniões foram decididas a formação dos grupos residenciais (já citados) e a apresentação de contratos, os quais possuíam as cláusulas que demonstravam como o negócio – em questão – seria realizado. O contrato deixava claro a intenção de “aquisição de uma área agrícola, para promover a urbanização da mesma”.
Para o MPPR, “se o objetivo do grupo era adquirir chácara ou lote rural para posterior divisão, fica evidente sua ilegalidade, uma vez que não há possibilidade de subdivisão de lote rural em área menor do que 20.000 metros quadrados (equivalente a um módulo rural), conforme disposto no artigo 65 do Estatuto da Terra e artigo 8º da Lei nº 5.868/72”.
Além disso, os Cartórios de Registros de Imóveis da Comarca de Toledo informaram que não existia nenhuma propriedade imóvel no município, registrada em nome da empresa e de seus sócios ou muito menos qualquer projeto de loteamento.
O Ministério Público apurou que os denunciados estavam comercializando algo inexistente, com promessa futura de aquisição e regularização de área sequer conhecida, não identificada documentalmente, sem descrição de tamanho, localização, situação documental, etc., de forma que os adquirentes (consumidores) de tais cotas sequer sabiam o que estavam adquirindo.
INFORMAÇÃO – O MPPR menciona que vários contratos sequer informavam qual seria o tamanho dos lotes, ao passo que outros contratos estipulavam que os lotes teriam em média 300m². O que chamou a atenção do órgão no caso foi o lucro dos empreendedores do negócio, pois os contratos estipulavam que o valor total das parcelas correspondia a R$ 470,00, sendo as seis primeiras parcelas repassadas aos idealizadores do grupo a título de ‘taxa de adesão e serviços’.
“Se considerarmos os números obtidos até então, inclusive obtidos pelo discurso do próprio e então vereador Ademar, o qual afirmava que foram comercializadas mais de 1000 cotas, o negócio geraria lucro superior à R$ 2.820.000,00 aos idealizadores do negócio, em apenas seis meses”, aponta o documento do MPPR ao complementar que “tratava-se de negócio ilícito milionário, mediante captação de recursos de pessoas incautas, que estavam sonhando em ter um futuro imóvel, quando na verdade teriam uma enorme dor de cabeça pela aquisição de imóveis irregulares, sem possibilidade de futura regularização, financiamento imobiliário, desmembramento, etc”.
LEGISLAÇÃO – Com isso, o Ministério Público aponta que Ademar Lineu Dorfschmidt, Marcos Luiz Koch, Edgar Müller e Luciano Dries violaram os seguintes dispositivos legais: os Arts. 1º e 2º do Estatuto das Cidades (Lei nº. 10.257/01).
O Artigo 1º diz respeito a execução da política urbana, de que tratam os artigos 182 e 183 da Constituição Federal, será aplicado o previsto nesta Lei. Já o artigo 2º se refere a política urbana e tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana, como garantir o direito a cidades sustentáveis (a moradia, ao saneamento ambiental, a infraestrutura, ao transporte e aos serviços públicos, ao trabalho e ao lazer).
Ademar, Marcos, Edgar e Luciano ainda violaram os artigos 2º, 3º, 4º, 18, 46 e 37 da Lei nº 6.766/79. Por exemplo, o artigo 3º diz que “somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal”.
ENCAMINHAMENTOS – Diante dos fatos, o MPPR considera “a afirmação falsa sobre a legalidade do loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, e a ocultação fraudulenta de fato a ele relativo, consistiram no fato de que os denunciados ofertaram e venderam cotas para compra futura de terrenos rurais para parcelamento incerto, não autorizado pelo Poder Público e não registrado no Registro de Imóveis competente, mediante falsa promessa de posterior regularização dos terrenos em consonância com o Plano Diretor Municipal, de modo totalmente lesivo ao direito dos consumidores, neste caso, adquirentes de boa-fé que sonhavam em ter um imóvel próprio, em infringência aos dispositivos legais mencionados acima”.
O Ministério Público ainda considera que “os crimes foram cometidos por meio de venda e/ou promessa de venda (cotas imobiliárias/compromisso de aquisição de cota), instrumentos estes que manifestaram a intenção dos denunciados de venderem lotes em loteamento ou desmembramento não registrado no Registro de Imóveis competente”.
Por isso, o MPPR apresentou a denúncia (Ação Criminal) ao Poder Judiciário, observando-se o procedimento previsto nos artigos 394 a 405 do Código de Processo Penal (rito comum ordinário). Para comentar o assunto, o JORNAL DO OESTE manteve contato com Ademar, porém ele preferiu não se pronunciar. Com a empresa Áquila Empreendimentos Imobiliários Ltda., o JO não obteve êxito, pois o número disponível só dava fora de área.
Da Redação
TOLEDO
